Grunt inwestycyjny z potencjałem podziału na 3dom

Duża nieruchomość inwestycyjna o powierzchni 3 477 m² (4 357 m² wg ksiąg wieczystych) przy asfaltowej ul. Majowej w Otwocku-Mlądzu, w zielonej, północno-wschodniej części miasta, ok. 1 km od rzeki Świder. Na części gruntu obowiązuje ostateczna decyzja o warunkach zabudowy z 2024 r., ważna bezterminowo. To dziś rzadkość, bo gminy bez planu ogólnego nie wydają już nowych decyzji. Pięć ksiąg wieczystych bez obciążeń, jeden właściciel, dwa wjazdy z drogi publicznej, media miejskie w ulicy i bezpłatny autobus miejski z pętli przy samej działce. Na działce stoi murowany dom z 1999 r. (ok. 172 m² powierzchni mieszkalnej wg projektu) do generalnego remontu.

3 477 m² gruntu bezterminowe warunki zabudowy 5 ksiąg wieczystych bez obciążeń jeden właściciel dwa wjazdy z ul. Majowej dom z 1999 r. do modernizacji wodociąg, kanalizacja i gaz przy działce bezpłatny autobus miejski z pętli przy działce ok. 1 km do rzeki Świder ok. 5 km do drogi ekspresowej S17

DZIAŁKA I JEJ CHARAKTER:
Nieruchomość składa się z sześciu działek ewidencyjnych (nr 58, 59, 60, 61, 62 i 63) objętych pięcioma księgami wieczystymi. Łączna powierzchnia wg ksiąg wieczystych wynosi 4 357 m², a powierzchnia użytkowa w ogrodzeniu 3 477 m². Różnicę stanowi pas gruntu wzdłuż ul. Majowej, od lat zajęty pod drogę i pętlę autobusową. Jego stan prawny jest porządkowany na rzecz Powiatu Otwockiego (dla części działki nr 60 decyzja Wojewody Mazowieckiego z 08.09.2026). Pętla i ogrodzenie nieruchomości są już w docelowej linii, więc granice w terenie odpowiadają temu, co kupujący widzi na miejscu.
Struktura gruntu:
- tereny mieszkaniowe (B): działki nr 58, 59 i 60, z istniejącym domem,
- grunty orne (R): działki nr 61, 62 i 63, w tym część objęta decyzją o warunkach zabudowy.
Teren płaski, zbliżony kształtem do prostokąta, z dojrzałym drzewostanem. Działka ma dwa wjazdy z ul. Majowej (dwie oddzielne bramy). Ul. Majowa to asfaltowa droga powiatowa kończąca się pętlą autobusową, bez ruchu przelotowego.

WARUNKI ZABUDOWY I POTENCJAŁ INWESTYCYJNY:
Teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Decyzją Prezydenta Miasta Otwocka z 11.01.2024 (znak WPP.6730.116.2023.AB) ustalono warunki zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego na części działek nr 62 i 63 (teren inwestycji 882,3 m², planowana powierzchnia zabudowy do 130 m²). Decyzja jest ostateczna, zachowuje ważność bezterminowo i może zostać przeniesiona na nabywcę. Od 01.09.2026 gminy bez uchwalonego planu ogólnego nie wydają nowych decyzji o warunkach zabudowy, a plan ogólny Otwocka jest w opracowaniu. Grunt z wydaną decyzją ma więc dziś szczególną wartość: pozwala przejść do projektu i pozwolenia na budowę bez czekania na nowe przepisy lokalne.
Parametry zabudowy wg decyzji:
- rodzaj zabudowy: mieszkaniowa jednorodzinna,
- wskaźnik powierzchni zabudowy: maks. 0,15,
- szerokość elewacji frontowej: od 8 m do 9 m,
- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej: maks. 4,6 m (maks. 8 m przy ścianie szczytowej od frontu),
- wysokość do kalenicy: maks. 8 m,
- dach dwu- lub wielospadowy o nachyleniu połaci od 15 do 45,
- powierzchnia biologicznie czynna: min. 60%,
- co najmniej 2 miejsca postojowe na lokal mieszkalny na terenie działki.
Perspektywa na przyszłość: duża powierzchnia, pięć odrębnych ksiąg wieczystych i dwa wjazdy dają nabywcy elastyczność. Po uchwaleniu planu ogólnego miasta, w zależności od jego ustaleń, możliwe będzie ubieganie się o kolejne decyzje i podział gruntu na kilka działek pod zabudowę jednorodzinną.

STAN PRAWNY:
Nieruchomość ma pięć założonych ksiąg wieczystych. We wszystkich jedynym właścicielem jest ta sama osoba, a działy III i IV są wolne od wpisów: bez hipotek, służebności i roszczeń. W księdze wieczystej działki nr 63 widnieje historyczny zapis leśna, natomiast w ewidencji gruntów działka jest sklasyfikowana jako grunty orne (R), co potwierdza decyzja o warunkach zabudowy z 2024 r. Sprostowanie zapisu w księdze wieczystej jest w przygotowaniu.

SĄSIEDZTWO:
Bezpośrednie otoczenie to zabudowa jednorodzinna na dużych działkach i dojrzała zieleń. Mlądz to spokojna, zielona część Otwocka przy dolinie Świdra. Ul. Majowa kończy się pętlą autobusową, więc nie ma tu ruchu przelotowego. Otwock to dawne uzdrowisko, znane z sosnowych lasów i drewnianej architektury w stylu świdermajer.

ISTNIEJĄCY BUDYNEK NA DZIAŁCE:
Murowany dom jednorodzinny z 1999 r., wg projektu arch. Wojciecha Popławskiego. Łączna powierzchnia mieszkalna ok. 172 m² wg projektu.
Układ:
- piwnica: kotłownia i pomieszczenia gospodarcze,
- parter: salon, 2 pokoje, kuchnia, łazienka, hol,
- piętro: 4 pokoje, łazienka.
Stan do remontu generalnego: instalacje, kuchnia, łazienki i źródło ciepła (obecnie piec węglowy Hajnówka, do wymiany na źródło zgodne z mazowiecką uchwałą antysmogową). Remont istniejącego domu nie wymaga decyzji o warunkach zabudowy.
Możliwe scenariusze dla nabywcy:
- modernizacja pod własne potrzeby: duży dom na bardzo dużej działce,
- remont pod najem lub działalność, np. dom opieki, przedszkole, gabinety (po uzyskaniu wymaganych zgód),
- równoległa budowa nowego domu na części działek nr 62 i 63 na podstawie wydanej decyzji o warunkach zabudowy.

MEDIA:
Podłączone do budynku:
- prąd,
- światłowód,
- woda ze studni własnej,
- szambo.
W bezpośrednim sąsiedztwie, do przyłączenia:
- wodociąg miejski w ul. Majowej, po obu stronach działki,
- kanalizacja miejska w ul. Majowej, po obu stronach działki,
- sieć gazowa przebiegająca przez działkę nr 58, należącą do nieruchomości.
Przyłączenie mediów miejskich nie wymaga przechodzenia przez grunty sąsiadów.

LOKALIZACJA:
Ul. Majowa w Mlądzu, północno-wschodnia część Otwocka, ok. 1 km od rzeki Świder. Świder to jedna z najbardziej malowniczych rzek Mazowsza, a jej dolina na długim odcinku jest chroniona jako rezerwat przyrody Świder. Odległości to długości tras drogowych:
- pętla autobusowa Mlądz (linia miejska M2) tuż przy działce,
- ok. 550 m do Przedszkola nr 20 (ul. Majowa 230),
- ok. 650 m do sklepu Żabka (ul. Majowa 291), ok. 8 min pieszo,
- ok. 1 km do Szkoły Podstawowej nr 7 im. Batalionu Zośka (ul. Majowa 267),
- ok. 1 km do mostu na Świdrze w Mlądzu i szlaków turystycznych wzdłuż rzeki,
- ok. 1,2 km do lokalnych sklepów spożywczych przy ul. Majowej i ul. Żurawiej,
- ok. 5,8 km do sklepu Lidl (ul. Górna 15),
- ok. 6,5 km do miejskiej plaży nad Świdrem,
- ok. 6,7 km do centrum Otwocka i stacji PKP Otwock,
- ok. 7,1 km do Urzędu Miasta Otwocka (ul. Armii Krajowej 5),
- ok. 7,6 km do Szpitala Klinicznego im. prof. Adama Grucy (ul. Konarskiego 13),
- ok. 7,8 km do Parku Miejskiego w Otwocku (ul. Filipowicza),
- ok. 7,8 km do Powiatowego Centrum Zdrowia (ul. Batorego 44).

KOMUNIKACJA:
Dojazd samochodem:
- ok. 5,4 km do wjazdu na drogę ekspresową S17 przez ul. Wiązowską (DW721),
- ok. 33 km do centrum Warszawy przez S17, ok. 40 min poza godzinami szczytu,
- ok. 35 km do Lotniska Chopina przez Południową Obwodnicę Warszawy (S2), ok. 45 min poza godzinami szczytu.
Komunikacja autobusowa:
- bezpłatna komunikacja miejska Otwocka: linia M2 z pętli Mlądz przy działce do centrum Otwocka (przystanek Orla przy stacji PKP Otwock), szpitali i Parku Miejskiego,
- w weekendy i święta linie miejskie kursują jako linia łączona,
- przystanek minibusa po drugiej stronie ul. Majowej, ok. 100 m od działki.
Kolej:
- ok. 4,8 km (ok. 10 min samochodem) do stacji Otwock Świder,
- ok. 6,7 km do stacji Otwock,
- pociągi SKM S1 i Kolei Mazowieckich do Warszawy Wschodniej, Śródmieścia i Zachodniej, linia otwocka jest obecnie modernizowana.
Rower:
- szlaki turystyczne wzdłuż Świdra, dostępne z mostu w Mlądzu ok. 1 km od działki.

NASZYMI OCZAMI, PODSUMOWANIE:
To rzadka na rynku Otwocka okazja: prawie 3 500 m² gruntu w jednym ręku, z bezterminową decyzją o warunkach zabudowy w czasie, gdy nowych decyzji się nie wydaje. Czyste księgi wieczyste, dwa wjazdy i media miejskie w ulicy upraszczają każdą inwestycję. Dla rodziny to duży dom do urządzenia po swojemu na działce wielkości parku, ok. 1 km od Świdra i z bezpłatnym autobusem pod domem. Dla inwestora to grunt, na którym można budować od razu, z perspektywą dalszego podziału po uchwaleniu planu ogólnego.